来源：中指研究院
今日（5月4日）下午，市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“市场热度持续性不足，二季度是否还有向上行情？”为主题，会上来自的专家们对2023年1-4月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)
分析师孟新增：近期房地产市场形势总结&趋势展望
一、近期房地产市场形势总结
【资料图】
1.房价4月百城房价走势承压，环比下跌城市数量增加。
4月，新房百城新建住宅均价16181元/平米，环比上涨0.02%，环比涨幅及同比跌幅均与上月持平，环比下跌的城市有44个，较上月增加5个。二手房住宅均价15826元/平米，环比下跌0.14%，跌幅较3月扩大0.09个百分点，环比下跌的城市有76个，较上月增加8个。
2.销售：重点100城1-4月销售面积同比增长超两成，但绝对规模仍处2016年来同期低位，4月热点城市市场活跃度回落，但低基数下，成交面积同比保持增长。
据初步统计，2023年4月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降超20%，同比增长约40%，前期积压需求释放后，市场活跃度回落。
周度来看，在3月季度末市场冲高后，4月初市场成交规模回落，上周新房、二手房成交同比增幅收窄，环比基本持平。
3.五一假期：楼市表现平淡，较2019年同期下降超两成。
根据中指数据，2023年五一期间（4月29日-5月3日），代表城市成交规模较去年五一假期增长约25%，其中多个城市受低基数影响，同比增幅较大，但整体较2019年同期降幅仍超两成。
4.供应：今年以来新房供应量小幅回升，4月进入淡季，供应规模回落，环比下降约三成，同比下降约7%。
二、房地产市场趋势展望
1.政策环境：4月28日政治局会议表明楼市定调不变，宽松政策仍有空间；全国不动产统一登记是征收房地产税的重要基础，但短期征税预期不高；4月，各地政策优化力度持续加码，一二线核心城市“一区一策”提振信心。
2.政策趋势：市场企稳前，政策存空间。
进入二季度，去年积压需求已基本释放结束，但居民收入及就业预期尚未扭转，市场仍面临下行压力。央行强调“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策。短期来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，一线城市调控或以微调为主，因区施策。二线城市政策放松力度将持续加强，核心区外有望逐步取消限制性政策，或对市场信心和市场预期起到积极作用。
3.市场展望：二季度整体或企稳，但多数城市市场调整压力仍在
伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长，但城市分化行情加剧，热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持，但多数城市市场调整压力仍然较大。
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企业事业部研究主管王琳：1-4月房企经营业绩解读
根据数据显示，2023年1-4月，TOP100房企销总额为23934.6亿元，同比增长12.8%，继续保持增长。其中TOP100房企4月单月销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%。4月，前期积压需求集中释放后，当前部分重点城市市场活跃度有所下行，导致环比有所下降。
一、竞争格局：除TOP31-50阵营外，其他阵营销售额均实现增长
2023年1-4月，TOP10房企销售额均值为1023.1亿元，较上年增长17.1%；TOP11-30房企销售额均值为337.8亿元，较上年增长18.5%，增速最快；TOP31-50房企销售均值为155.8亿元，较上年下降0.6%；TOP51-100房企销售额均值为76.6亿元，同比增长4.8%。综合来看，各阵营房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，销售额均有一定提升。
二、数量：500亿以上阵营企业数量有所增加
千亿以上阵营6家，较去年同期增加3家，销售额均值1243.3亿元。第二阵营（500-1000亿）企业8家，较去年同期增加2家，销售额均值636.4亿元。第三阵营（300-500亿）企业3家，较去年同期减少4家，销售额均值390.2亿元。第四阵营（100-300亿）企业为42家，较去年同期增加1家，销售额均值176.7亿元。
三、上市房企：净利润普遍下滑，流动性恶化截至
4月底，共有111家沪深及大陆在港上市房企发布了2022年年报或业绩公告，111家房企净利润均值同比下降95.4%，93家房企净利润同比出现下滑，亏损房企达41家，9家房企亏损金额超百亿元；111家房企现金及现金等价物均值同比下降17.6%，80家房企现金及现金等价物同比下滑；98家上市房企短期有息债务均值同比增长2.5%，59家房企短期有息债务同比增长；现金短债比未达标房企共63家，较上年增加16家，上市房企流动性恶化。
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土地市场研究负责人张凯：2023年4月土地市场总结与近期市场变化解析
1、多城公布2023年供地计划
商品住宅供地计划同比降幅约两成，城市之间分化明显，弱能级城市供地计划大幅下降，配合去库存。租赁住宅供地计划量降幅约五成，22个重点城市中，除厦门外，已公布供地计划的城市在租赁住宅用地供应方面均有所削减，部分城市甚至全部取消，减少租赁供应对商品住宅需求的分流影响。
2、300城1-4月涉宅用地市场情况
总体供应面积持续走低，成交面积降幅缩小，因优质地块占比较高，成交楼面均价上升，土地出让金降幅收窄，但土地财政压力仍在加剧。2023年1-4月推出规划建面同比降39%
2023年1-4月成交规划建面同比降33%
2023年1-4月推出楼面均价同比降3%
2023年1-4月成交楼面均价同比涨17%
2023年1-4月土地出让金同比降22%
此外，区域土地市场分化明显。长江中游城市群、成渝城市群市场下行压力较大，主要体现在供需两衰，土地出让金收入大幅下降。三个核心城市群市场相对稳健，珠三角在大幅减少土地供应后，市场热度明显回暖；长三角城市群优质地块的成交，带动成交楼面均价的明显提升；京津冀受去年1-4月低基数影响，今年1-4月成交面积同比明显提升，但土地出让金收入下行压力仍较大。
分线城市来看，一线城市成交规划建面、土地出让金均同比正增长，二线及以下城市同比负增长，且三四线城市负增长幅度更大，房企投资继续向核心城市聚集，热点城市中的热点板块拿地中签率下降、拿地难度加大，而弱能级区域土拍热度持续低温运行。
3、22城涉宅用地市场情况
1-4月22城市本级土拍热度高于去年任一批次，主要体现在已完成土拍的19城地块触顶率、溢价成交地块比例均有所提升，分别为44%、54%，而去年热度最高的一批次19城总体水平分别为24%、40%。此外22城之间分化亦在加剧，天津、济南、长春、无锡、郑州等城市尚无溢价成交地块。
开工率及入市率方面，地方国资企业在2021、2022年地块这两项数据均显著落后于市场化运作房企。拿地企业结构方面，1-4月拿地金额占比中，央国企51%位居第一，民企34%位居第二，而在财政部126号文及各城大量减少郊区地块供应后，地方国资托底工作量明显减少，拿地金额占比降至8%，土拍市场逐步回归正常化。
4、后市展望
全国层面，部分核心城市土拍明显回暖，但受三四线市场拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷；
4月销售未能持续复苏，土拍市场分化愈发明显，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点，但摇号中签率不断走低之下，部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块；
新房库存量大、同时土地出让金依赖程度高、地方债务化解难度大的二线城市，在两难之下有较大可能将启动新一轮棚改，同时减少供应、增加需求。
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